עלות אישור נוטריוני למשכנתא

רכישת דירה חדשה היא מאורע משמעותי בחיים של כל אדם. אין כמעט אנשים כיום בארץ המסוגלים לרכוש דירה ללא לקיחת הלוואת משכנתא. משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכה מאד, על סכום גדול מאד אשר הבנק נותן ללווה אחד או שניים על מנת שיהיה בידם היום את הכסף הדרוש לרכוש דירה עליה יסיימו לשלם בעוד שנים רבות. קבלנים או מוכרי דירות יד שנייה לא יסכימו לחכות עשרים ושלושים שנים עד שיקבלו את מלוא הסכום הדרוש לדירה, ובני זוג לרב מעוניינים לרכוש דירה בעודם צעירים מספיק על מנת להנות ממנה, ולא לחסוך שקל לשקל משך שלושים שנים בתקווה שבעוד שלושים שנים יוכלו להרשות לעצמם את מחירי הדיור שיהיו אז. הלוואת משכנתא פותרת סוגיה זו – הלווים מקבלים לידם את הכסף הדרוש על מנת לרכוש את הדירה עכשיו והבנק הוא זה שיחכה לסיום התשלומים במקום הקבלן או מוכרי הדירה.

כאשר בנק למשכנתאות מחליט לתת הלוואת משכנתא למשל לבני זוג הוא אינו עושה זאת מטוב ליבו. משכנתא, בעבור הבנק, היא עסק רווחי: ריווחי אבל מסוכן. הרווח של הבנק מסתכם בריבית אותה הוא לוקח על ההלוואה. כיוון שגם לבנק אין את סכומי הכסף הנדרשים לתת הלוואות משכנתא, הוא עצמו לווה את הכסף מבנק ישראל ומשלם בעצמו ריבית. בנק ישראל קובע מה תהיה הריבית שהבנק ישלם על ההלוואה שהוא לקח והבנקים בארץ יגבו "ריבית פריים" – ריבית בנק ישראל בתוספת מסוימת – שהיא הריבית אותה יגבו מהלווים מהם. הפער בין הריביות מגדיר למעשה את התשואה של הבנק. כאשר מדובר בסכום כסף גדול ומספר רב של שנים, הריבית מצטברת לסכום משמעותי.

הבעיה עבור הבנק היא שיחד עם התשואה הגבוהה מגיע גם סיכון משמעותי. איך הבנק ידע כי הוא יקבל את הסכום אותו הלווה, ובפרט גם את הריבית עבורו? על מנת להקטין את רמות הסיכון הבנק נוקט מספר צעדים משמעותיים:
• בדיקת רקע של הלווים יכולה לתת אינדיקציה על יכולתם הכלכלית להחזיר את ההלוואה. אדם שעבר פשיטת רגל, לדוגמה, יתקשה בלקיחת הלוואת משכנתא ולעומתו אקדמי עם מקצוע ריווחי ושכר קבוע וגבוה לא יתקל בקשיים בחזית זו.
• פיזור סיכונים – הלוואת משכנתא נלקחת במסלול מסוים – כן או לא הצמדה למדד או לריבית, גובה ההלוואה מתוך עלות הדירה וכדומה. הבנק דואג כי הסכום כולו יחולק בין מספר מסלולים שונים המפזרים את הסיכונים ומנסים לדאוג כי ההחזר יהיה כזה שהלווים יוכלו לעמוד בו.
• הצמדה – תקופה של שלושים שנה היא ארוכה גם במונחים של כסף. בשנת 1986, בקבוק קולה עלה 5 סנט. מאז הבקבוקים גדלו אולם גם אם נשווה את אותה הכמות המחיר קפץ בשנים הללו מבערך 20 סנט לשני דולר. על מנת לשמור על ערך ההלוואה שניתנה, הבנק יכול להצמיד את מחיר הסכום שנלווה למדד המחירים לצרכן, לערך מטבעות אחרים או סחורות. גם הריבית יכולה להשתנות בתקופה זו וגם אותה ניתן להצמיד לערך הריבית אשר בנק ישראל גובה.
• ביטוח חיים - בתקופה ארוכה שכזו, ייתכן שבריאות הלווים תפגע ועם הבריאות גם יכולתם להחזיר את ההלוואה – כאן הבנק ידרוש מן הלווים לרכוש ביטוח חיים ולעתים גם ביטוח אבדן הכנסה. ביטוח זה מבטיח כי במקרה ואחד הלווים נפטר או נפגע משמעותית – ההלוואה תוחזר לבנק על ידי חברת הביטוח.
• משכון – משכון, ומכאן גם שם ההלוואה – משכנתא – הוא הליך בו הדירה למעשה רשומה על שם הבנק עד לסיום החזר הלוואת המשכנתא. במידה והלווים מפסיקים לשלם את החזר ההלוואה, הבנק יכול למכור את הדירה במטרה להחזיר לעצמו את הכספים שהלווה לבני הזוג.
• ביטוח דירה – כיוון שהדירה היא של הבנק עד לסיום החזר ההלוואה, הבנק דואג שערכה ישמר ומחייב את הלווים לרכוש ביטוח דירה שיכסה תיקון נזקים שעלולים להגרם לדירה במהלך התקופה.

כאשר מדובר על משכון מדובר למעשה על ייפוי כח שהלווים נותנים לבנק. ייפוי הכח נותן לבנק המשכנתאות את האפשרות למכור את הדירה בניגוד לדעתם של הרוכשים בתנאים מסוימים. הבנק אינו רשאי לעשות כל פעולה עם הדירה מלבד אותם פעולות מדויקות המפורטות בייפוי הכח, ורק בתנאים שייפוי הכח מגדיר. למשל, אם נשאר תשלום אחד אחרון בגובה של 1000 ₪ של היום, לדוגמה, להחזר ההלוואה – לא נצפה שהבנק ימכור את הדירה במכירה פומבית על מנת לכסות את 1000 השקלים שנותרו לאחר שהלווים כבר החזירו, נאמר, 800,000 ₪. גם לא נצפה כי הבנק ימכור את הדירה לאחר יומיים של פיגור בתשלום אחד.
ייפוי הכח מגדיר במדויק תחת איזה תנאים הבנק רשאי לממש את זכותו למכור את הדירה במטרה לקבל החזר כספי להלוואה שלא הוחזרה – ומתי הוא אינו רשאי לעשות זאת. מדובר בייפוי כח מסוג שנקרא "בלתי חוזר" כיוון שמרגע שנחתם הלווים אינם רשאים לחזור בהם מהחלטתם ולבטל את ייפוי הכח שנחתם. זאת ועוד, אפילו אם אחד הלווים שחתם על ייפוי הכח נפטר – ייפוי הכח עומד בעינו. מה משמעות הדבר? אם לדוגמה אחד הלווים נפטר וחברת הביטוח אמורה לשלם את יתרת ההלוואה מכח ביטוח החיים שנרכש אך מסרבת לעשות זאת, למשל עקב התאבדות – זכותו של הבנק לממש את ייפוי הכח ולמכור את הדירה למרות מותו של החותם על ייפוי הכח.
כיוון שמדובר ברכישת נדל"ן, סכומי כסף גדולים מאד וייפוי כח שהלווים אינם שולטים עליו מרגע שנחתם – חובה לקבל אישור נוטריוני על ייפוי כח למשכנתא מנוטריון מוסמך אשר יוכל להסביר ללווים את המשמעות המלאה של ייפוי הכח עליו הם חותמים, לוודא כי החתימה נעשית ללא כפייה ומרצון וכי זהות החותמים אינה מוטלת בספק. זהו למעשה האישור הנוטריוני הנדרש עבור משכנתא.
ללא אישור על ייפוי כוח נוטריוני לבנק המשכנתאות, לא יוכל הבנק לרשום את המשכנתא בלשכת המקרקעין ואישור קבלת המשכנתא יעוכב או ידחה כליל.

עלות האישור הנוטריוני למשכנתא עומדת על 165 ₪ לחותם הראשון ו-66 לכל חותם נוסף. כל עותק, למעט הראשון, יעלה 66 ₪ נוספים. במידה והאישור נדרש בשפה זרה שאינה עברית ערבית או אנגלית, למשל לצורך לקיחת משכנתא לרכישת דירה במדינה זרה מבנק זר – יש להוסיף 88 ₪ לקבלת אישור בשפה זו, וכן לדאוג כי האישור הנוטריוני למשכנתא יקבל חותמת אפוסטיל המכשירה אותו לביצוע עסקאות בינלאומיות. לעלות זו יש להוסיף מע"מ. המחירים נכונים לשנת 2021.